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買屋前準備

一、選擇購買區域   
一般而言,每個人在選擇區域時大多會先考慮曾居住過或熟悉的環境,不管您選擇哪裡,在選購區域上需考量的基本 因素有週邊環境、價位及交通便利性等,說明如下:
1、週邊環境評估:評估項目如下表:

地 段
選擇好地段,在未來需轉手或做出租用途時會較容易,如車站、公園附近等地段。

未來增值性
◎ 可選擇公共建設附近,如重要幹道沿線、捷運站出口或重劃 區,其增值性較高。
◎ 人口快速增加區域,房屋之需求相對增加,增值空間亦相對 增加。

學 區
一般來說好的學區附近通常是一屋難求,而且價格往往超出市場行情,如台北市金華,師院附小附近。

生活機能
需考慮不要離主要商圈太遠以便生活購物之需要,另若有休閒公共設施或附近有醫療機能等更好、更方便。

2、價位評估:買房子不能一時衝動,需考慮貸款及償還能力才可,所以需事前評估自己的購屋能力(如自備款、相關費用、貸款金額及其他費用等),再依能力範圍內選擇房子。
3、交通便利性:交通在都會區是個令人頭痛的問題,因此在購屋時需考慮其交通的便利性,其考量重點建議如下:
1) 通勤時間:一般而言控制在30~45分內最佳。
2) 換車次數:最好是能只搭乘一種交通工具、不需再經過轉乘。
3) 候車時間:候車時間不宜過長,最好能選擇班次及車次多者較能節省候車時間。
4) 多元的交通工具:除了自用車之外最好能有二種以上的交通工具可選擇,如捷運、公車或火車等。
二、搜集市場行情
行情蒐集有助於購屋資金的籌措及規劃,一般取得資訊的管道不外乎詢問仲介公司、報章雜誌、網路或預售屋的接待中心等等,藉此可了解區域的成交行情以避免購買價格過高造成損失;另有關優惠貸款的內容 也需同時進行蒐集了解,一般來說政府為提高購買力,均會釋出優惠房貸以供一般民眾或首購者使用(如3200億優惠房貸、青年首購優惠等),一般購屋民眾千萬不要錯過以爭取最佳的貸款條件、利率等。
三、財務能力規劃
一、 資金來源:一般而言分為自備款及資金籌措二方面
●可準備之自備款:
1、預售屋:通常為總價款之一成
2、中古屋:通常為總價款之三成
●不足資金之籌措:
1、銀行貸款
2、保險公司貸款
3、標會
4、借貸
二、 費用支出:
一般而言可分為買屋稅費及其他費用,說明如下:

契稅
買賣:6%
契價×6%

印花稅
1/1000
公契價款×0.1%

登記規費
1/1000
建物核定契價×0.1%
土地申報地價×0.1%

過戶登記代書費
土地一筆或建物一棟:每件9000~12000元

設定登記代書費
一個順位3000~5000元

其他費用
1.貸款徵信查詢費
2.火險費


三、購屋能力速算表:
您可以依上述分析自行進行簡單試算以了解 您的購屋能力(試算金額僅提供參考)
 1 ). 自備款:

 2 ). 可籌措資金:

 3 ). 買屋稅費:

 4 ). 其他費用:

 5 ). 仲介服務費:

  購屋能力:
【說明】1)+2)-3)-4)-5)=購屋能力(可購買之房屋價款)

*掌握看屋訣竅
找到房子之後,接下來就是「看屋」的問題了。基本上,「看屋」的注意事項大致可先粗分為「內」(屋況)、「外」(環境)兩者。

在屋況方面,舉凡公設比例、社區管理、建材現況、格局動線、漏水剝落、座向樓高等等,都是每一家仲介公司與不動產經紀人應該據實提供給客戶的基本資料。若發現鋼筋裸露、水泥剝損、鋁門窗變形或門窗框有明顯裂痕,懷疑可能是因地震後結構受損,或有海砂屋、輻射屋,甚至凶宅等疑慮時,更可以要求仲介公司提供詳實的屋況說明書,以保障自己的權益。

而在環境方面,包括學區、市場、交通動線等基本生活機能健全與否?附近是否有夜市、攤販、醫院、警局、消防局、鐵道、機場等會時常「擾人清夢」的單位或噪音源?有沒有高壓電塔、墳墓、廟宇、色情行業、重污染工業或其他嫌惡設施?凡此種種,都要多次觀察、日夜造訪,以個人的需求與可忍受程度進行判斷,才能放心地購屋、立足當地。畢竟,購屋對許多人來說等同於終身大事,一住可能就是數十年,絲毫馬虎不得。

如果時間充裕,建議在購屋前,還是勤快點,多看幾間、多跑幾趟。將每個房子的利弊得失列表比較,求出一個盡可能全然滿足自己與家人生活需求的標的,才能真正選到讓所有人安心、寬心、放心的窩。

*購買房子管道
目前一般的購屋途徑不外乎自行購買、透過仲介公司、建設公司及代銷(廣告)公司等四,不論您選擇何種方式均有其優點及風險,茲說明如下:

自行購買
不必支付仲介服務費
1. 必須花費許多時間在尋找房屋資料
2. 不具專業知識者需承擔較大之交易風險
3. 必須花費許多時間處理相關之買賣流程作業

仲介公司
1. 擁有數量龐大物件量, 選擇性多
2. 擁有專業經紀人及專業代書與之配合,交易安全較有保障
3. 大都與銀行往來密切,可替客戶爭取較優惠之房貸利率
4. 大品牌之公司大多擁有完整之資源支援,可滿足消費者的資訊需求
5. 代辦各項相關事務,節省客戶 的寶貴時間
1. 必須支付仲介服務費
2. 需慎選有品質、有口碑之房屋公司以防被不肖公司欺騙

建設公司
1. 若有關係較有議價之空間
2. 不必支付仲介服務費
1. 需承受建商之經營風險
2. 需慎選財務優良及有口碑之建設公司

代銷 ( 廣告 ) 公司
不必支付仲介服務費
1. 需慎防廣告跨大不實之問題
2. 若為廣告屋尚需負擔建商之風險

*買屋成交時注意事項
★買房屋需繳哪算稅費:(買方)契稅、登記規費、印花稅、過戶登記代書費、設定登記代書費、房屋火險費、貸款徵信查詢費。

★交屋時注意事項
買方支付尾款後,賣方即應與買方進行房屋點交,點交之內容應與不動 產買賣契約書中所載相同,點交方式最好是現場點交以避免事後的糾紛產生。有關交屋流 程及注意事項說明如下:
◎交屋流程
1. 承辦代書至地政機關領取過戶完成之新權狀,並聯繫雙方交屋、 交尾款時間。
2. 買方需備妥尾款、代書款(之前預繳者多退少補)及相關地政規費
3. 現場完成點交
4. 取回產權變更後之權狀
5. 取回保證本票
6. 取回標的物鑰匙、遙控器及住戶規約
◎注意事項
1. 最好是買賣雙方一同現場點交,買方需再詳細檢視屋況、核對附贈設備項目及其他約定的物品是否有瑕疵或短少現象。
2. 請代書結算地價稅、房屋稅、水電費、瓦斯費及管理費等費用。
3. 買方於交付尾款時應取回保證之商業本票並作廢。
4. 買方應於交屋後即將門鎖更換以避免糾紛。
◎買方給付尾款的二種方式:

1. 現金

注意點清款項並於合約書上註明

2. 銀行貸款
賣方無貸款時
1 . 由承辦代書於產權過戶後辦妥銀  行 貸款抵押權設定後,約同買賣 雙方辦理交屋手續
2 . 時定點至買方承貸銀行辦理撥款業務,並至標的物現場完成房屋 點交手續

賣方有貸款時
1 . 由承辦代書於產權過戶後辦妥銀 行貸款抵押權設定後,約由買方 銀行進行代償作業 ( 清償之金額視 為尾款之部分 ) ,取得清償證明後辦理賣方原抵押權塗銷登記
2 . 承辦代書於完成抵押權塗銷登記 後通知買賣雙方交屋時間、地點

★完稅時應注意事項
稅單核發後,集郵承辦代書通知買賣雙方,完成稅款繳交,買方並於此時給付第三期款之程序。有關完稅流程及注意事項如下:
◎完稅流程
1.稅捐單位核發稅單
2.承辦代書通知買賣雙方於一定時間內繳交契稅及增值稅
※買方應備齊證件及款項:
        (印鑑章
        (交付賣方完稅款
        (簽立與尾款同面額之商業本票交付承辦代書
        (承辦代書著手進行過戶及設定他項權利
3.承辦代書約同買賣雙方完稅時間及地點
◎注意事項
完稅時承辦代書為保障賣方權益,將要求買方簽立與未給付尾款相同數額之商業本票作為保證並保留於承辦代書處,而於交屋時於買方附尾款後交還該本票。

★簽約需注意事項
消費者在決定好欲購買房屋時,除在簽約前應預審買賣契約書內容外,在簽約時更應注意買賣契約內容外,對於產權移轉、付款方式及違約責任等事項也不能忽視,才能確保您購屋的安全,以下即針對中古屋部分提出6項簽約時應注意事 項以供參考。

1. 審核產權
◎ 買賣建物的門牌與看屋標的應相同
◎ 包括權狀、謄本、地籍圖及契約書內容
◎ 調閱簽約 12 小時前的土地建物謄本,以確保產權完整及了解是否有其 他特約事項
◎ 簽約人應為所有權人,若非所有權人應檢具授權書

2. 稅費分算基準
◎ 地價稅及房屋稅一般均以過戶日或交屋日為分 算基準日。
◎ 基準日之前,稅款應由賣方按月份比例分算應繳 交金額;基準日之後 ,稅款應由新買方按月份比例分算應繳交金額。

3. 貸款額度
應在契約中載明,一般為自備款三成、貸款七成

4. 付款流程及方式
<委由仲介公司辦理>
分為簽約、用印、完稅前三個階段,應各繳成交總價款之一成金額; 剩餘之七成尾款應於交屋時繳清。
<若雙方為自行買賣時>
在簽約、用印、完稅前三個階段,應各繳成交總價款之五成金額;剩 餘之五成尾款應於交屋時繳清。

5. 交屋日期
應約定清楚雙方能依據時間辦理尾款結清及房屋點交手續,以及其他相關的管理費、水費及瓦斯等費用之分算。

6. 車位權屬
首先必須了解所購車位的屬性,區分如下:
◎ 法定停車位:若建商將停車位列入公設,則僅能出售給該區分所有建
物之區分所有權人;若要出售給非該區分所有建物之所有權人時,必 須具有獨立權狀方可。
◎ 增設停車位:可以外賣給他住戶,不限出售給該區分所有建物之區分 所有權人。
◎ 獎勵停車位:不限出售給該區分所有建物之區分所有權人,但依「台 灣省建築物增設停車空間鼓勵要點」所設置之停車位,便僅有使用權 並得提供給公眾使用。
◎另可依管理委員會之停車辦法辦理,需事先進行了解。

★契約看仔細,斡旋掌握出價契機

當找到了心目中滿意的房子,要進入「出價」與「議價」程序時,一定要仔細閱讀各仲介公司所提供的「要約書」契約內容,瞭解「斡旋」的過程。

大多數仲介公司都會提供內政部版標準要約書範本供消費者「參考」,同時希望消費者能夠以「付斡旋金」的實際行動來表達購屋出價的誠意,「斡旋金」比例則依各仲介公司的規定有所不同,大多為委託價款的2%左右。

例如一間屋主委託開價500萬的房子,你打算出400萬來買,仲介公司唯恐你口說無憑,希望你支付一筆約10萬塊的「斡旋金」來表示出價意願,並表明若議價不成功、斡旋金將全額退回。這時候,仲介經紀人一方面跟屋主議價,一方面也希望你能再加價,如此一來一往,直到雙方期望價格接近,才能成交簽約,而當初支付的斡旋金則轉成購屋價款的一部分。

要特別提醒的是,在尚未簽約之前,即所謂「斡旋」期間,買方隨時可以撤銷要約;但是,當簽訂了買賣合約之後才要反悔,就得付出違約金。因此,在確定簽約之前,一定要多看幾遍屋況、多瞭解週邊環境,裡裡外外「瞧」個分明,才能簽字付錢,否則可會吃大虧。

消費者當然可以向仲介公司要求依照內政部所頒佈的標準「要約書」內容來進行出價動作,不用負擔半毛斡旋金,也不怕斡旋金被沒收。但有時,好房子總是不等人的,沒有任兩戶房子的條件會是一模一樣的,沒有掌握出價的機會與表達出價的誠意,以致於被其他買客捷足先登的話,那可就只能望「屋」興嘆囉!

從簽約到交屋,基本上會經過「簽約」、「用印」、「完稅」、「交屋」四個流程,整個流程大約要1個月到45天左右,其中該準備的證件、該繳交的費用,各仲介公司在合約書中都會明訂得清清楚楚,各大仲介公司網站上也逐條逐項說明得非常仔細,在此不贅述。

在售後服務方面,則包括:(1)漏水保固服務。(2)協助自來水、電力、電話、瓦斯過戶。(3)協助戶籍遷出、遷入 。(4)房屋用途變更之申請辦理。(5)自用地價稅之申請辦理。(6)優惠稅率申請提醒。(7)裝修資料提供等等,各大仲介公司幾乎都有提供。

總之,凡事有備則無患。不論在任何一項交易環節,都要認真仔細、不厭其煩,該看屋況看環境時不要偷懶、該看合約時就要逐條細讀、不可疏忽,這不僅能保障雙方避免交易糾紛,最重要的還是在保障購屋人能順利安心地一圓築巢之夢。

★用印時應注意事項
買賣雙方將報稅、過戶等所須知證明文件交付承辦代書,並由承辦代書於增值稅申報書、契稅申報書、所有權移轉契約書(公契)、登記申請書上蓋好買賣雙方印鑑章之手續,而此時買方及需給付第二期款。有關備證流程及注意事項如下:

備證流程
1. 備齊證件:※印鑑章
       ※印鑑證明二份(六個月內)
       ※戶口名簿影本二份或戶籍謄本二份
2. 由承辦代書於增值稅申報書、契稅申報書、所有權移轉契約書(公契)、登記申請書上蓋好買賣雙方印鑑章。
3. 若買方需辦理銀行貸款亦應於此時決定貸款銀行及資料用印。
銀行申貸作業程序:收件─審查─估價─對保─用印─核貸撥款【約需2~3週】

注意事項:
1. 請承辦代書仔細比對印鑑章與所附之印鑑章是否相符
2. 應備之證件是否齊備
3. 交給承辦代書之證件,應影印乙份交代書簽收以免爭議。

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