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 一公 
計算公設比的方式之一,在計算公共設施面積時並不特別區分共同使用之大公或部分使用之小公,而以全部的公共設施面積合起來做為計算基準,不區分住戶使用程度差別。以一公方式計算公設比時,係依照全部主建物面積並包含附屬建物之總面積為基準,按各自區分所有權建物面積占全部建物總面積之比例來分攤所有公設面積;使用一公的計算方式在辦理產權總登記時比較不容易出錯,也比較不會造成住戶在公共設施使用上的糾紛,為較佳的公設分攤計算方法。


土地使用分區 

區域土地分為非都市土地及都市土地兩種
,各自依據其土地計畫目的之使用強度及使用類別而劃定土地使用分區,並做為管制之依據。

非都市土地分為特定農業區、一般農業區、工業區、鄉村區、森林區、山坡地保育區、風景區、國家公園區及其他使用區或專用區;


都市土地則分為住宅區、商業區、工業區、行政區、文教區、風景區及其他使用區或特定專用區等,視各地方之都市計畫而定;同時各使用區還可以再細分分區,如住三之一、工一、工二、工三等分區。


女兒牆 
建築物屋頂外圍之矮牆,主要作用為防止墜落之欄杆,以維護安全,另於底處施作防水壓磚收頭,避免防水層滲水及防止屋頂雨水漫流。女兒牆高度依建築技術規則規定,視為欄杆之作用,如建築物在二層樓以下不得小於一公尺,三層樓以上不得小於一點一公尺,十層樓以上不得小於一點二公尺。另外亦規定女兒牆高度不得超過一點五公尺,主要為避免於建築物興建時,建築業者刻意加高女兒牆,預留以後搭蓋違建使用。


大公 
計算公設比的方式之一,一般是指所有住戶都必需使用到的公共設施,如屋頂突出物及屋頂避難平台、共同出入口及門廳、社區活動中心、管理員室、防空避難設備及機電空間等部分。由於大公使用性質屬於所有區分所有權人都會共同使用,所以在計算大公設分配比例時,通常是以全部區分所有權人所有之主建物含附屬建物面積為計算基準,按各自區分所有權面積占全部建物面積之比例來分攤大公設面積。


小公 
計算公設比的方式之一,指非所有區分所有權人都會使用到的公共設施,而只有一部分或是少數特定區分所有權人會經常共同使用到的公共設施部分;通常類似當樓層的樓電梯間及梯廳、附屬於當層公共區域的陽台、花台等。因為小公的使用性質多屬於當層區分所有權人共同使用,所以在計算當層小公設分配比例時,通常是以當層區分所有權人所有之主建物含附屬建物面積為計算基準,按各自區分所有權面積占當層所有主建物面積之比例來分攤當層的小公設面積。


工程受益費 
工程受益費是指因各級政府推行都市建設,提高土地使用或便利交通而興建或改善之公共設施等工程,就直接受益之公私有土地及其房屋或改良物所有人徵收之稅捐,並以稅捐機關為經徵之機關。工程受益費的計算方式是以直接面臨興建或改善工程之受益線,與其周側一定深度範圍內的受益面積為基準計算之,繳納期限為一個月;通常工程受益費都會延遲繳納,只有在土地或房屋發生移轉或設定典權時,才會查明是否有欠繳工程受益費,如有欠繳情形時,必須繳清後才能辦理後續過戶手續。

 
公共建築 
是指具有公用性或公益性的建築,因此,只要是一般大眾有權使用的都可被歸為公共建築。例如:學校、郵局等。


公共基金
 
為落實公寓大廈的管理維護,關於公寓大廈之共同利益及修繕、維護事項,需設置公共基金以作為其經費來源,因此有關該大廈之共用部分、約定共用部分的修繕、管理、維護以及共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良等費用,均由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔。公共基金的來源有四種:一、起造人就公寓大廈領得使用執照一年內之管理維護事項,應按工程造價一定比例或金額提列。二、區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納。三、本基金之孳息。四、其他收入。其中,由起造人提列第一種基金來源,如果是在84年6月28日以前就已取得建造執照的公寓大廈,僅能適用後三種的基金來源,購屋者無權向建築業者追討第一種基金費用。


公共設施 
公寓大廈的公共設施部分即指其共用部分,包括住戶共同使用之設施,如樓梯間、電梯間、梯廳、屋頂突出物、共同出入口及門廳、管理員室、防空避難設備、裝卸停車空間、機電設備空間及社區居民使用的活動中心等;但不包括約定共用部分的面積。

共同使用的公共設施面積在辦理登記時,是按照區分所有權人所有專有部分面積比例來共同分攤持有,因此購屋者必須詳細閱讀核准執照的設計圖樣,確定自己所分攤的公共設施部分及持分面積等,避免分攤到無用途的公設面積。


公設比
公設比簡單來說是公共設施面積與建築物總樓地板面積之百分比值。至於各區分所有部分的公設比計算方式,則應該以各個區分所有建物部分,依照其主建物面積(包含陽台、雨遮等附屬建物)所應分配比例之公共設施面積,與各個區分所有建物總面積之百分比值;在計算公設比時,因為地下室防空避難室、機電設備空間等與停車位通常不容易區劃,營建業者有時為了降低或增加公設比,會以停車位所佔的面積做增減處理,通常台中停車位的面積大約控制在6到8坪間為合理值。


公寓大廈
 
公寓大廈的定義簡單來說,只要一棟建築物裏面住有兩戶以上住戶,就可以稱為公寓大廈,另外,各自獨立使用的建築物如透天連棟或獨棟別墅,其共同設施的使用與管理如管理員室或社區中心,具有整體不可分性的集居功能時,也屬於公寓大廈的一種;而公寓大廈管理條例中對公寓大廈的定義,並沒有限定建築物的構造種類和規模範圍,只從使用功能上來區分,因此不論辦公室或住宅或商場,只要在構造上或使用上可區分為專有或共用等數部分者,就要受公寓大廈管理條例的管理。


日照 

太陽對物體的照射現象稱之為日照。依照現行建築相關法規規定,基於衛生上的考量,住宅至少要有一居室可直接獲得日照。

主建物  具有使用上及構造上之獨立性的建築物,並應編列門牌,包括客廳、餐廳、臥房、廚房等等。因此簡單來說,主建物就是室內面積,有編釘門牌,而且可以自由進出。房屋面積是三部分的總和:一是主建物,二是附屬建物,三是公共設施。上述面積都要經過地政機關登記過才算數,消費者可以從『建物所有權狀』上看的一清二楚。消費者在買房子時,不要僅問籠統的房屋總坪數多少,應該瞭解上述三部分的個別面積,才能知道到底真正屬於專用的部分有多少。


共用部份
共用部分通常指公寓大廈的公共設施空間,因此在專有部分以外的其他部分以及不屬專有之附屬建築物,而供共同使用的屋頂突出物、法定空地、防空避難室及機電空間等皆屬於共用部分,而且不可以獨立登記為專有部分,但可以做為約定專有使用。此外,公寓大廈的起造人或建築業者,不可以將共用部分包含法定空地、法定停車空間及法定防空避難設備等空間,讓售給特定人或區分所有權人以外之特定人,設定專用使用權或為其他有損害區分所有權人權益的行為。


合法夾層 
合法夾層的定義,是指夾層的設置係依照建築技術規則所規定住宅、集合住宅樓板挑空部分之位置、面積及高度均符合法規者,是為合法夾層;因此消費者應特別注意購買夾層屋時,其夾層部分是否合法。其合法之規定為: 一、挑空部分每住宅單位限設一處,應設於客廳或客餐廳之上方,並限於建築物正面或面向永久性空地之方向。 二、挑空部分每處面積不得小於十五平方公尺,各處面積合計不得超過允建總容積的十分之一。 三、挑空樓層的高度不得超過六公尺。 四、同一戶樓層高度最高不得超過四‧二公尺。五、建築物設置夾層者,僅得於地面層或最上層擇一處設置。 但是如挑空部分有計入樓地板面積時就不受限制,相對的消費者就損失了挑空部分的面積了。


合法違建
因為建築法令的修正,舊有經拍照列管有案之違章建築,可列入暫緩拆除項目的違建,稱為合法違建。依照現行法令規定,應拆除之違章建築不得准許延緩拆除或免拆除,但是因為現有地方政府的人力不足,列入暫緩拆除之舊違建並無人力施行拆除,僅對其有妨礙都市計劃、公共交通、公共安全、公共衛生、防空疏散、軍事設施及對市容觀瞻等有重大影響之違章建築先行拆遷或整理;舊違章在未依規定拆除或整理前,得准予修繕,但不得新建、增建、改建或修建。


回殺
 
為了業績,開發專員往往不論所開發的案源底價是否偏高,都先與買方簽下委託銷售契約再說,而後再找屋主議價,更惡劣的是已經和買主談好價錢,卻又回頭與賣方殺價,以賺取更高的利潤。


地主保留戶
 
建商與地主合作開發興建,由地主保留分得而尚未出售之房屋,稱為地主保留戶。當建築物完工後,地主通常也會將所分得的房屋出售,所以有時候可以看到同樣一個房屋銷售個案,卻有兩、三個甚至更多的業者或銷售仲介公司在銷售房屋,其中就有這些地主的保留戶,因為與合建建商價格不合或急於脫手,所以自行委由銷售仲介公司處理;當然,由於地主保留戶並無開發成本考量,所以經常會以低於建商所訂售價極多的價格賣出,只不過由於一般合建分屋的原則是,地主分得低層樓的房屋,停車位也未必理想,所以選擇性會比較少。


地價稅 

地價稅屬於持有稅,指所有權人於土地持有期間內就其使用收益所課徵之財產稅;已經規定地價的土地須依法課徵地價稅,所以只要持有土地的一天,就必須繳納。所謂地價又可以分為公告地價及申報地價兩種,目前政策概以公告地價的八成為該土地的申報地價;此外,地價稅的課徵方式,是依照申報地價標準按土地所有權人持有土地面積的地價總額,依課稅等級分成六級,採累進計算方式課徵,如果土地符合自用住宅用地者,其地價稅以千分之二的稅率課徵之。


存貨 

係指營建業在建房地、待建土地、待售房地。與入帳情形同為分析營建業之重要指標,若入帳金額大,待售房地金額(存貨)也同步增加,一旦資金吃緊,易造成財務危機。



剪力牆 
剪力牆(shear wall)又稱為為耐震壁,是建築物抗震的重要結構體, 通常被設計在電梯間,較一般牆壁厚上許多(25公分以上,甚者超過50公分)。材質方面,在台灣由於建築物通常以鋼筋混凝土為主,因此剪力牆幾乎都是鋼筋混凝土所建構。

由於剪力牆的勁度很大,因此可以承擔極大部份構造物的水平力,能在地震初期就把大部份的能量吸收,以減少結構的破壞,故成為目前耐震設計中非常重要之結構系統。


灌坪數
 
銷售人員向買方虛報房屋坪數,廣告宣稱的坪數往往多於實際權狀上所記載的坪數。


區分所有 

區分所有包括專有部分和共用部分,即公寓大廈內全部的所有權數人對該建築物各有其專有部分,並就其共用部分如屋頂突出物或機電空間等,按其應有部分各有登記之所有權。另外,專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔,所以區分所有權的建築物,與其基地之間有一體的特性。通常建築師在申請建造執照時,就會就建築物內的專有部分及共用部分做區分,以為未來登記時之參考依據。


餘屋數 

係指營建業主尚未賣出的屋數。餘屋問題可視為影響房地產景氣的重要因素,不但可導致營建業的財務問題,且會造成民眾購屋的觀望。

使用執照 

建築物完工後所應請領之執照。依我國法令規定,建築物於興建之前應向地方政府主管機關申請建築執照。因此內政部營建署依據核准資料所統計之建築執照申請戶數、面積,可視為國內房屋供給量之領先指標;另外,建築物興建完成後,也要向地方政府主管機關申請使用執照,因此營建署依據核准資料統計之使用執照核發面積、戶數,可說為營建業完成營造之數量,亦即當年投入之新成屋數量,兩者落差約二至二年半。目前台中申請使照從掛號到取得約45~60天.如審核不過,需再從新再來一次 .很好笑吧


鋼骨結構
房屋建築之一種方式,此法多用於樓層較高的建築。一般而言,建築構造可分為兩類,鋼骨結構建築一般用於樓層較高之建築,雖然有施工期間較短、防震係較高之優點,但每坪建築成本也較高。而鋼筋混凝土建築的每坪建造成本較低,但依樓層的高度不同,每坪建造成本也會有所差異,大體上樓層越高,每坪平均建造成本也越高。目前台中SRC約7~8萬營造成本(含配備)


鋼筋混凝土建築 

房屋建築之一種方式,此法建築成本較低。一般而言,建築構造可分為兩類,鋼骨結構建築一般用於樓層較高之建築,雖然有施工期間較短、防震係較高之優點,但每坪建築成本也較高。而鋼筋混凝土建築的每坪建造成本較低,但依樓層的高度不同,每坪建造成本也會有所差異,大體上樓層越高,每坪平均建造成本也越高。RC結構約5~5.5萬/坪.超高樓層15F以上.因含整棟消防灑水系統 .約提升0.7萬左右/坪

露台露台不計任何面積,亦無產權登記;因其不列入任何面積計算中,亦無持分的問題。使用上依不同情形,劃定不同區分使用;如屋頂露台,屬共用部分,並不歸屬頂層住戶,若頂層住戶私自隔離圍繞屋頂露台,作為私用,即違反公寓大廈管理條例;若屋頂露台作為依法規設置之避難平台,更涉及危害公共安全。另如建物退縮而產生之露台,因無公共走道通達,可經由區分所有人會議決議,作為約定專用,供當層住戶使用。陽 花 露佔總售坪約10%.(快速計算成本時).屬獎勵面積.不計容積


基地面積

基地面積一般意指建築基地之面積,而非全部土地面積;

建築基地為其土地上建築物所占用的地面面積與依法留設法定空地面積的總合,所以實際建築基地面積應該是以申請建築的土地面積,扣除其中屬於道路用地、畸零保留地、自願保留地、公共設施等保留地之面積後,實際可供建築之土地面積。


建築基地面積之計算,是以其建築基地水平投影下來的大小面積計算,也就是說如果是有水平斜角的山坡地,就不能以其斜邊實際丈量的尺寸計算面積,而必須以其投影至水平面之面積計算。也就是俗稱肉地.

基地面積除以總售坪=倍數.
倍數除以土地單坪價加營造成本價x1.15=單坪成本
單坪成本x1.2=底價
底價在依樓層.垂直作價差調整
(看到的人.算幸運)


銷售率 
係指營建公司推出的新屋量與實際銷售量的比 。分析個別營建公司業績,推案量和銷售率是重要的觀察指標,而營建業的推案方式有預售和先建後售兩種,另外過去推案而未賣完的餘屋也是入帳來源。若以先建後售方式推案,當年推案賣出的部分極為當年的業績,餘屋銷售亦同,若以預售方式推案,入帳期間可能為一兩年後,故營建業入賬有落後景氣的特色。 總底價除銷售價=實際銷售率
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